Vente d’un bien immobilier et divorce en 2025 : guide pratique 

Vendre la résidence principale d’un couple en instance de divorce est l’une des situations les plus délicates pour un mandataire immobilier. En 2025, la législation française encadre strictement ce type de transaction : régime matrimonial, caractère du bien (commun, propre ou indivis), protection du logement familial…
Dans cet article, découvrons les règles juridiques essentielles et les bonnes pratiques pour réussir ces ventes en toute sécurité.

1. Comprendre les régimes matrimoniaux et leurs impacts

La communauté réduite aux acquêts

C’est le régime légal lorsque les époux n’ont signé aucun contrat de mariage.

• Les biens acquis pendant le mariage avec des fonds communs appartiennent aux deux.

• Les biens possédés avant le mariage, ou reçus par donation ou succession, restent des biens propres.

• Attention : même un bien acheté avec des fonds propres pendant le mariage peut être considéré comme commun, sauf si une clause de remploi est insérée dans l’acte notarié.

Les biens propres

Un bien est dit propre lorsqu’il a été acquis avant le mariage, reçu par héritage ou donation, ou acheté pendant le mariage avec des fonds propres (et mention de remploi).

Attention : s’il s’agit de la résidence principale, le conjoint non propriétaire doit donner son accord pour la vente (article 215 du Code civil).

Le régime de séparation de biens

Dans ce régime, chaque époux reste propriétaire exclusif des biens acquis en son nom.
Cependant, si l’un possède seul la résidence principale, l’autre bénéficie d’une protection : son consentement est indispensable pour toute vente du logement familial.

2. Le rôle clé du consentement du conjoint

La résidence principale bénéficie d’une protection particulière, quel que soit le régime matrimonial.
Même si un seul époux figure sur le titre de propriété, le mandataire doit recueillir le consentement écrit de l’autre pour :

• signer le mandat de vente,

• conclure la promesse de vente,

• finaliser l’acte authentique chez le notaire.

Ignorer cette règle expose à la nullité de la vente et à des litiges coûteux.

3. Les cas concrets à maîtriser

Cas 1 : Bien commun sous communauté réduite aux acquêts

Si le logement a été acheté pendant le mariage avec des fonds communs, les deux époux sont propriétaires. Le mandat et l’acte de vente doivent être signés par les deux.

Cas 2 : Bien propre mais résidence principale

Un époux a acheté seul avant le mariage ou avec des fonds propres. Le bien reste propre, mais la vente exige l’accord du conjoint puisque c’est le logement familial.

Cas 3 : Séparation de biens

Même si le logement appartient exclusivement à l’un, le consentement de l’autre reste obligatoire lorsqu’il s’agit de la résidence principale.

4. Bonnes pratiques pour le mandataire immobilier

1. Identifier le régime matrimonial
   Demander un extrait d’acte de mariage ou interroger le notaire des vendeurs.

2. Vérifier le statut du bien
   Lire attentivement le titre de propriété et rechercher une éventuelle clause de remploi.

3. Obtenir les bonnes signatures

   • Si le bien est commun : signatures des deux époux.

   • Si le bien est propre mais résidence principale : accord écrit du conjoint.

4. Rédiger un mandat clair
   Mentionner le régime matrimonial, la qualité de propriétaire et le consentement nécessaire.

5. Informer les clients
   Expliquer les risques : nullité de la vente ou contestation en cas de signature manquante.

5. Situations vécues par les mandataires

• Madame vend une maison achetée avant le mariage : elle est seule propriétaire, mais Monsieur doit signer le mandat car le bien est leur résidence principale.

• Bien acquis pendant le mariage avec clause de remploi : le mandataire doit vérifier que l’acte mentionne clairement les fonds propres.

• Couple sous séparation de biens : même si Monsieur est l’unique propriétaire, Madame doit autoriser la vente si elle habite le logement.

6. Points de vigilance

• Toujours vérifier le titre de propriété et le régime matrimonial.

• Ne jamais négliger l’article 215 du Code civil, qui protège le logement familial.

• Anticiper les tensions entre conjoints : parfois, il faut organiser des rendez-vous séparés pour sécuriser la transaction.

• Prévoir un lien constant avec le notaire : il est le garant de la sécurité juridique.

Conclusion

La vente d’une résidence principale pendant un divorce nécessite une parfaite connaissance des régimes matrimoniaux et des obligations liées au logement familial.
Pour le mandataire immobilier, rigueur et pédagogie sont essentielles : vérifier les titres, obtenir les consentements, expliquer les règles… autant de réflexes qui permettent de sécuriser la transaction et de rassurer des clients souvent fragilisés par la séparation.