Les nouvelles obligations liées au DPE en 2025 et leur impact sur les transactions immobilières

1. Le DPE en 2025 : de quoi s’agit-il ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un document central dans toute transaction immobilière. Obligatoire à la vente comme à la location, il informe sur :

• la consommation énergétique du logement,

• son niveau d’émission de gaz à effet de serre,

• les coûts estimés liés à l’énergie,

• et les travaux recommandés pour améliorer la performance.

Depuis 2021, le DPE est opposable juridiquement. Cela signifie qu’un acquéreur ou locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur si le diagnostic est erroné.

2. Que contient un DPE en 2025 ?

Le DPE n’est pas un simple classement énergétique. C’est un document détaillé qui comprend :

• Classe énergie : une étiquette allant de A (logement économe) à G (passoire thermique).

• Classe climat : le niveau d’émission de CO₂, également noté de A à G.

• Consommation annuelle estimée en kWh/m² et en euros.

• Analyse technique : isolation, chauffage, eau chaude, ventilation, type de menuiseries, qualité des parois, etc.

• Recommandations de travaux : scénarios de rénovation avec gains attendus et estimation du coût.

Contrairement à ce que beaucoup pensent, le DPE ne porte pas sur le plomb, le gaz, l’amiante ou l’électricité. Ces éléments appartiennent à d’autres diagnostics obligatoires.

3. Les autres diagnostics immobiliers obligatoires en 2025

Le DPE fait partie d’un ensemble appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Lors d’une vente ou d’une location, le propriétaire doit fournir :

• Diagnostic Plomb (CREP) : pour les logements construits avant 1949.

• Diagnostic Amiante : pour les biens dont le permis de construire date d’avant juillet 1997.

• Diagnostic Gaz : obligatoire si l’installation a plus de 15 ans.

• Diagnostic Électricité : si l’installation électrique a plus de 15 ans.

• Diagnostic Termites : dans les zones déclarées infestées par arrêté préfectoral.

• État des Risques et Pollutions (ERP) : risques naturels, technologiques, miniers, sismiques, radon, etc.

• Mesurage Loi Carrez : pour les lots en copropriété.

• Diagnostic Assainissement collectif (relié au tout à l’égout) ou non collectif : pour les maisons équipées d’une fosse septique.

Ces diagnostics, ajoutés au DPE, doivent être remis avant la promesse de vente ou au plus tard lors de la signature du bail. Le DPE est aussi obligatoire dès la publication d’une annonce immobilière.

4. Les nouvelles obligations DPE en août 2025

En 2025, plusieurs évolutions réglementaires renforcent encore le rôle du DPE :

• Interdiction de louer les passoires thermiques :

  • Depuis janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location.

  • Les logements F seront interdits à la location dès 2028.

  • Les logements E suivront en 2034.

• Audit énergétique obligatoire :

  • Depuis avril 2023, il est requis à la vente des logements classés F et G.

  • Depuis janvier 2025, il s’applique également aux logements E.

• Validité limitée des anciens DPE :

  • Tous les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables.

• DPE collectif obligatoire :

  • Depuis 2025, les copropriétés de 50 à 200 lots doivent disposer d’un DPE collectif.

  • Les copropriétés plus petites suivront à partir de 2026.

• Meublés de tourisme :

  • Depuis janvier 2025, ils sont également soumis à l’obligation de DPE.

5. Sanctions et opposabilité du DPE

Depuis juillet 2021, le DPE est opposable. En cas d’erreur ou d’absence :

• l’acquéreur peut demander une réduction de prix ou des dommages-intérêts,

• le locataire peut saisir la justice pour annuler le bail ou obtenir une baisse de loyer,

• le notaire est tenu de vérifier la présence d’un DPE valide dans l’acte authentique.

6. Impact sur les transactions immobilières en 2025

• Valorisation des biens performants : les logements classés A, B ou C gagnent en attractivité et se vendent plus vite.

• Décote des passoires thermiques : les biens classés F et G subissent parfois une baisse de valeur de 10 à 20 %.

• Hausse des ventes contraintes : de nombreux propriétaires préfèrent vendre avant d’engager des travaux coûteux.

• Réduction de l’offre locative : l’interdiction de louer les G accentue la tension sur le marché locatif.

• Pression rénovatrice : les banques et acheteurs exigent de plus en plus un plan clair de rénovation énergétique.

Conclusion

En août 2025, le DPE est devenu un pivot central de l’immobilier en France. Plus qu’un simple diagnostic, il conditionne la valeur du bien, sa mise en location et sa rapidité de transaction.
Les propriétaires qui investissent dans l’amélioration énergétique voient leur bien prendre de la valeur, alors que les passoires thermiques sont de plus en plus exclues du marché.