🧾 RC Pro et RC d’exploitation : ce que tout professionnel de l’immobilier doit absolument savoir

Dans le secteur immobilier, la responsabilité juridique d’un professionnel peut être engagée bien plus souvent qu’on ne l’imagine. Trop de mandataires et d’agents confondent encore responsabilité civile professionnelle (RC Pro) et responsabilité civile d’exploitation, alors que ces deux garanties couvrent des risques très différents.

Voici les fondamentaux à connaître, illustrés par des jurisprudences françaises.

1. RC Professionnelle : protéger ton activité intellectuelle

La Responsabilité Civile Professionnelle couvre les fautes commises dans l’exercice direct de ton métier. Elle s’applique si tu oublies un document essentiel, transmets une information erronée, ou manques à ton devoir de conseil ou de vigilance.

Exemples concrets :

• Omission d’un vice connu 

• Communication d’un descriptif erroné

• Absence de vérification sur la consistance d’un bien

Jurisprudence :

Un agent immobilier ayant omis de signaler des inondations récurrentes dans le sous-sol d’un bien a été jugé responsable pour réticence dolosive.

Dans un autre cas, un agent a été condamné pour avoir diffusé des informations erronées sur des annexes inexistantes, faute d’avoir procédé à des vérifications élémentaires.

Dans une autre affaire, un agent vend un bien avec une extension non conforme au PLU. L’acquéreur découvre après la vente que l’agrandissement est illégal. L’agent est condamné pour défaut d’information même si l’erreur venait à l’origine du vendeur.

Ce qu’il faut retenir :
L’erreur n’a pas besoin d’être volontaire pour engager ta responsabilité. Le manquement à un devoir de conseil ou à une vérification basique suffit.

2. RC d’exploitation : protéger ce qui se passe autour de ton activité

La RC d’exploitation couvre tous les dommages causés à des tiers pendant ton activité, mais qui ne relèvent pas directement d’une faute professionnelle.

Elle entre en jeu notamment :

• Lorsqu’un client se blesse pendant une visite

• Si une personne chute dans ton bureau 

• si tu causes un dégât matériel accidentel (bris d’un objet appartenant à un propriétaire par exemple).

Jurisprudence :

Un client a glissé dans les locaux d’une agence en raison d’un sol mouillé non signalé. La responsabilité du professionnel a été engagée, non pas pour une erreur de conseil, mais pour manquement à son obligation de sécurité.

Dans une autre affaire, un visiteur a été blessé par la chute d’une poutre lors d’une visite d’un bien vétuste. L’agent n’avait pas pris les précautions nécessaires pour garantir la sécurité minimale des lieux.

Dans un autre exemple, lors d’une visite organisée par un agent immobilier, une cliente chute dans un escalier en colimaçon mal éclairé et sans rampe. Elle se blesse sérieusement. Le vendeur avait informé l’agent de l’état dangereux de l’escalier. L’agent n’a pas alerté la cliente, ni aménagé de dispositif de sécurité. Il a été condamné pour manquement à l’obligation de sécurité.

Ce qu’il faut retenir :
Même si tu n’as commis aucune « faute technique », ta seule présence et ton activité sur place peuvent suffire à te rendre responsable.

3. Bonnes pratiques à adopter immédiatement

✔️ Toujours vérifier les documents essentiels (titres, plans, diagnostics, PLU)
✔️ Alerter clairement, par écrit, sur tout danger ou désordre visible
✔️ Interrompre ou refuser une visite si la sécurité n’est pas garantie
✔️ Garder une trace écrite de toutes les informations transmises
✔️ bien vérifier que ton contrat d’assurance couvre les 2 RC
✔️ Ne jamais te reposer uniquement sur les dires du vendeur.

Conclusion

La responsabilité d’un professionnel de l’immobilier n’est pas théorique. Elle se joue sur le terrain, au quotidien, parfois sur un simple oubli ou une visite mal encadrée.
Que tu sois mandataire ou agent, ta solidité juridique repose sur deux piliers : ton sérieux professionnel… et tes garanties d’assurance adaptées.