La condition suspensive de prêt : un élément clé dans la sécurisation des ventes immobilières

Quand on vend une maison, tous les acheteurs ne se ressemblent pas

Lorsqu’un vendeur met son bien sur le marché, il peut être confronté à plusieurs types d’acheteurs, chacun avec des caractéristiques financières et des comportements différents :

1. Les primo-accédants : ceux qui achètent pour la première fois et qui découvrent souvent les méandres du financement immobilier.

2. Les acquéreurs aguerris : ayant déjà été propriétaires, ils connaissent les rouages du marché et ont parfois des stratégies d’achat complexes.

3. Les investisseurs : qu’il s’agisse de locations classiques ou de marchands de biens, leur profil et leurs exigences bancaires sont très spécifiques.

Comprendre ces profils est essentiel pour sécuriser la transaction, surtout lorsque la condition suspensive d’obtention de prêt est en jeu.

Primo-accédants : la préparation du financement est primordiale

Les primo-accédants sont souvent séduits par un bien mais peuvent se retrouver bloqués par leur capacité d’emprunt. Il est donc crucial de vérifier leur simulation bancaire dès le début du projet :

• Revenus et taux d’endettement : la recommandation règlementaire limite le taux d’endettement à 35 %.

• Apport personnel : il doit généralement  couvrir au minimum les frais de notaire.

• Durée d’emprunt : généralement 25 ans (300 mois).

Une simple simulation permet de déterminer rapidement si leur dossier est bancal ou solide, et d’éviter des compromis signés avec des acheteurs qui ne pourront pas obtenir leur financement. Certains primo-accédants ont déjà rencontré leur banque, d’autres non ; c’est donc une étape indispensable pour sécuriser la vente.

Acquéreurs aguerris : gérer les ventes en cascade

Les acheteurs expérimentés peuvent parfois acheter comptant, mais la majorité utilisent encore une condition suspensive liée à la vente de leur propre bien. Cela crée des ventes en cascade, où plusieurs transactions dépendent les unes des autres.

Dans ces situations :

• Le vendeur prend un risque réel, car le compromis peut durer jusqu’à 3 mois avant que l’acheteur obtienne son financement.

• Si l’une des ventes échoue, cela peut provoquer un effondrement en chaîne similaire à un château de cartes.

Il est donc essentiel de sécuriser le financement de l’acheteur avant d’engager un compromis.

Investisseurs : exigences bancaires spécifiques

Les investisseurs ne sont pas tous égaux :

1. Investissements locatifs classiques : durée de prêt souvent limitée à 15 ans, parfois 20 ans exceptionnellement. La banque exige généralement que l’investisseur soit propriétaire de sa résidence principale.

2. Marchands de biens : très rarement financés par les banques, sauf s’ils payent comptant. Dans ce cas, demander un relevé bancaire pour justifier de la disponibilité des fonds est indispensable.

Pour tout type d’acquéreurs, Les banques examinent avec attention leur situation financière, y compris :

• Emploi et stabilité professionnelle (les acquéreurs en CDD ou en intérim ne seront pas accueillis favorablement et s’il s’agit de créateurs d’entreprise, la banque refusera souvent de leur prêter par manque de bilans, il faut au moins attendre 3 années après la création d’entreprise)

• Fonctionnement du compte bancaire en ligne créditrice

• Charges (loyers, impôts, énergie…)

• Crédits à la consommation, révolvings et paiements en plusieurs frais

• Pensions alimentaires

• Éviter les activités à risque comme les jeux de casino ou les paris en ligne.

La condition suspensive de prêt : protéger l’acheteur… mais au risque du vendeur

La condition suspensive d’obtention de prêt permet à l’acheteur de se retirer de la vente sans pénalité si le prêt est refusé par deux banques différentes.

Pour le vendeur :

• Cela peut représenter une perte de temps pouvant aller jusqu’à 3 mois.

• Si le vendeur comptait sur cette vente pour racheter un autre bien, cela peut provoquer des effets domino très préjudiciables.

Mais attention : si l’acheteur obtient son accord de principe et décide malgré tout de se désister, son caprice lui coûtera 10 % du montant du bien + les honoraires d’agence.

Préparer un projet immobilier en amont : la clé du succès

Un projet immobilier se prépare longtemps avant la signature du compromis. Pour sécuriser la transaction :

• Vérifier le financement des acheteurs

• Demander les simulations et relevés bancaires

• Évaluer le risque de vente en cascade

La condition suspensive de prêt protège l’acheteur, mais le vendeur doit rester vigilant pour ne pas se retrouver pris au piège d’un compromis non sécurisé.

Les acheteurs qui paient comptant : le Graal des vendeurs et agents immobiliers

Dans le monde de l’immobilier, l’acheteur qui paie comptant est une véritable pépite. Pourquoi ? Parce qu’il n’a pas besoin de prêt, donc pas de condition suspensive, ce qui sécurise la transaction du début à la fin.

Pour le vendeur, c’est l’assurance d’une vente rapide et sans risque de blocage. Pour l’agent immobilier, c’est le client idéal : le compromis peut être signé et la vente réalisée sans attendre plusieurs semaines pour l’obtention d’un financement.

Même si ce type d’acheteur est moins fréquent que les primo-accédants ou investisseurs financés par la banque, le compromis avec un paiement comptant est le scénario le plus sécurisé et le plus simple pour toutes les parties.